相続財産の評価 ～ その他の土地等

相続財産の評価 ～ その他の土地等

相続財産は、現金等であれば価値の変動がないことから評価の必要はありませんが、土地や建物といった不動産や株式などは価値が変動する物でありますので、評価を行う必要があります。
そこで、相続開始時点の時価にて評価を行い、相続財産の価額を決めていきます。
以下に、主な相続財産の評価について説明していきます。

 

（土地の評価の仕方）

3.宅地以外の土地等の評価方法

①借地権

借地権の評価方法としましては、原則として宅地の評価方法にて説明しました路線価方式若しくは倍率方式にて評価した価額に対して、借地権割合を乗じて算出することになります。

 

（借地権割合とは）

・路線価方式の場合

路線価方式の場合の借地権割合は、該当する土地の路線化が”230D”となっていたとしましょう。
”230D”の230は23万円のことです。
”230D”のDが借地権割合を表す記号となっています。
該当する土地の路線価図ページの一番上を見ますと、四角い枠の中に”記号”と”借地権割合”が表示されていることを確認できるでしょう。
Dの場合は60%となっており、これが該当する土地の借地権割合となります。

 

・倍率方式の場合

倍率方式の借地権割合は、該当する土地の倍率表を確認しましょう。
倍率表の適用地域名の右隣に借地権割合が表示されています。
そこに”40”や”50”などと記載されていますが、これが借地権割合となります。

 

路線価方式若しくは倍率方式にて算出した評価額が3,000万円であったとしましょう。
借地権割合が60%であった場合には、1,800万円が借地権の評価額となります。

 

②定期借地権

定期借地権の評価方法としましては、原則として相続開始時点における借地権者に帰属する経済的利益およびその存続時間を基として計算されることになりますが、実際には簡便的に以下の計算方法によって評価が行われます。

 

・課税時期の自用地としての価額　－　定期借地権に相当する価額

 

定期借地権に相当する価額は以下の方法により算出します。

・定期借地権に相当する価額＝

課税時期の自用地としての価額　×　（1－底地割合）　×　（課税時期における一般定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率　÷　一般定期借地権の設定期間年数ぬ応ずる基準年利率による複利年金現価率）

 

③貸宅地

貸宅地とは、借地権などといった宅地の上に存在する権利の目的となっている宅地のことをいいます。
（借地権の目的となっている宅地の場合）

・自用地としての価額　－　（自用地としての価額　×　借地権割合）

ただし、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の目的となっている宅地の場合の評価に当たっては、借地権割合を20%ととして算出することとなっています。

 

④貸家建付地

貸家建付地とは、所有する土地に建てた家を他人に貸し付けている場合の土地のことです。

 

・自用地とした価額　－　（自用地とした価額　×　借地権割合　×　借家権割合　×　賃貸割合）

 

（賃貸割合とは）
賃貸割合は、各独立部分（10世帯が入るアパートであれば各部屋のこと）がある場合に、各独立部分の賃貸状況に基づいて以下の算式によって計算された割合のことをいいます。

 

・賃貸割合＝（Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計　÷　当該家屋の各独立部分の床面積の合計　[A]　）

 

4.農地の評価方法

①純農地および中間農地

純農地および中間農地の評価方法としましては、倍率方式によって評価します。
倍率表を確認しますと、右側の”固定資産税価額に乗ずる倍率等”のところに地目ごとに倍率が表示されていますので、取得した固定資産税評価証明に記載されている評価額に乗じて算出します。

 

②市街地周辺農地

市街地周辺農地の評価方法としましては、その農地が市街地農地であるとして評価した価額の80%に相当する額として評価します。

 

③市街地農地

市街地農地の評価方法としましては、宅地比準方式または倍率方式にて評価します。

 

(宅地比準方式）

宅地比準方式は、対象となる農地を宅地とみなして評価した価額から、当該のうちを宅地に転用する場合に要する造成費に相当する金額を控除した金額を評価額とする方式です。

 

・（当該農地を宅地とみなした場合の１㎡あたりの価額　－　1㎡あたりの造成費の金額）　×　地積

 

上記の”当該農地を宅地とみなした場合の1㎡あたりの価額”は、路線価方式によって評価する地域の場合は路線化にて、倍率方式によって評価する地域にあっては、評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状などが最も類似する宅地の評価額を基にして算出することになります。
1㎡あたりの造成費の金額については、国税局長が定めており国税庁のホームページにて確認することができます。